Новостройки: на что хватит 5 млн рублей

На первичном рынке Москвы в январе 2024 года в бюджете до 5 млн рублей находится лишь около 40 лотов — все они находятся в ЖК Clementine и Wellbe. Это студии-апартаменты площадью 19–25 кв. м.

ЖК Wellbe находится в Зеленограде (в районе Крюково), ЖК Clementine в Бибирево (СВАО). Это не самые лучшие локации с точки зрения транспортной доступности — они находятся возле МКАД или далеко за ней.

Низкая стоимость этих объектов объясняется не только их расположением, но и юридическим статусом — апартаменты в отличие от квартир относятся к нежилым помещениям, что не позволяет оформить в них постоянную регистрацию.

Квартир в новостройках стоимостью 5 млн и менее в Москве в настоящее время в продаже нет. 

Порог входа на рынок квартир — с 5,2 млн рублей. Речь идет о ЖК в отдаленных районах Новой Москвы.

На «вторичке» — самодельные апартаменты и компактные студии

В сегменте готового жилья на нашем сайте в январе 2024 года размещено около 660 объявлений стоимостью до 5 млн рублей. Однако значимую часть из них — около 260 лотов — составляют доли в квартирах, в том числе «студии», полученные нарезкой многокомнатных квартир. Если такой вариант не устраивает потенциального покупателя, то выбор в этой ценовой категории сокращается до ~400 лотов.

Среди них можно выделить несколько групп. В первую мы включили объекты, появившиеся в рамках реконструкции нежилых зон многоквартирных домов — на первых или мансардных этажах, в полуподвалах.

Такие помещения чаще всего не приспособлены для длительного проживания. В них могут отсутствовать окна, а площадь иногда составляет всего 10–15 кв. м. Такие лоты не подходят и для получения московской регистрации, так как в апартаментах невозможно прописаться.

Целевой аудиторией этих объектов часто выступают инвесторы, в том числе те, кто планирует использовать помещение под сдачу в аренду. Помимо неудобств эксплуатационного плана в таких объектах встречаются юридические сложности — с перепродажей, регистрационными действиями, выделением лицевого счета и так далее. Стоимость самых доступных вариантов начинается с 1,5 млн рублей.

Ко второй группе мы отнесли проекты реконструкции старых жилых домов, гостиниц, бизнес-центров и административных зданий. Такие объекты могут встречаться и в довольно выгодных локациях внутри столицы, а не только в отдаленных районах вроде Крюково. Чаще всего это очень компактные лоты, приобретаемые в том числе для ведения арендного бизнеса.

В третью группу вошли лоты, изначально запроектированные в рамках строительства новых объектов. Это небольшие студии — чаще апартаменты, но могут быть и квартиры с возможностью регистрации — в недавно сданных новостройках в отдаленных районах Новой Москвы, Зеленограда и некоторых других периферийных районах столицы. Минимальная стоимость таких вариантов будет близка к 5 млн рублей.

Если в сегменте новостроек среди лотов присутствуют только юниты, то на вторичном рынке можно найти и квартиры. Тем не менее большая часть предложения приходится на разные варианты апартаментов.

Для покупки квартиры в столице хватит 10 млн рублей

В бюджете до 10 млн рублей на первичном рынке Москвы покупатель может выбирать уже из ~15 тыс. вариантов, на вторичном рынке доступно еще около 5 тыс. Большая часть предложения (80%) — квартиры. Доля в 20% приходится на апартаменты.

Найдите квартиру мечты с помощью Циан

На вторичном рынке подобрать квартиру в таком бюджете можно в большинстве районов Москвы за ТТК. Чуть более половины всех вариантов — однокомнатные квартиры, еще треть — студии, 12% — двухкомнатные квартиры. 

Полноценную, сразу же пригодную для жизни квартиру площадью не менее 35 кв. м, с отдельной комнатой и минимальным ремонтом в пределах МКАД можно найти в не самых престижных окраинных спальных районах. Это Братеево, Восточное Измайлово, Чертаново Южное, Гольяново, Бирюлево Восточное, Люблино и другие.

На первичном рынке чуть более половины всех лотов — студии, 25% приходится на однокомнатные квартиры и еще 19% — на двухкомнатные. Почти две трети всех лотов стоимостью до 10 млн рублей находится в новостройках Новой Москвы и Зеленограда.

Но и в пределах МКАД в этом бюджете можно выбирать  из большого количества вариантов — в районах Ярославский, Северное Медведково, Люблино, Алтуфьевский и других.

В бюджете до 10 млн рублей и на первичном, и на вторичном рынке можно найти даже трехкомнатные квартиры — всего около 150 предложений. Однако почти во всех из них есть нюансы. Большинство таких лотов находится в наиболее отдаленных локациях Новой Москвы, либо в других окраинных районах столицы с плохой транспортной доступностью (далеко от метро и остановок общественного транспорта).

Кроме того, у них может быть не самое лучшее окружение — шумные магистрали, железнодорожные пути, промышленные предприятия и так далее. Чаще всего это будут квартиры без ремонта либо он будет очень старым. Площади таких объектов обычно очень маленькие. В некоторых лотах проблемные документы или иные скрытые недостатки, которые и привели к низкой стоимости.

Недостатками обладают и дома, в которых находятся такие квартиры, — обычно им требуется капитальный ремонт. Некоторые объекты находятся в домах, попадающих в программу реновации, — в данном случае для многих покупателей такой нюанс будет скорее приятным. 

Лоты с неплохой транспортной доступностью и ремонтом в данном бюджете, скорее всего, будут апартаментами, то есть прописаться там нельзя.

«Сумма 5 млн рублей сейчас явно недостаточна для покупки полноценного жилья в столице. Имея 10 млн рублей, покупатель может выбирать из ~20 тыс. объектов на первичном и вторичном рынках столицы, причем можно найти не только студию или „однушку”, но и „двушку” и даже „трешку”. Правда, не самого лучшего качества», — комментирует эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.